BauKG-Wartungsdokumentation bei Eigentümerwechsel: Merkmale und Aufbewahrung

§ 8 Abs 1 BauKG verpflichtet den Bauherrn, dafür zu sorgen, dass eine Unterlage für spätere Arbeiten am Bauwerk erstellt wird. Die Pflicht betrifft damit ein Dokument, das die spätere sichere Arbeit am fertigen oder weiter veränderten Bauwerk unterstützt.

Der Zweck ergibt sich aus § 8 Abs 2 BauKG. Die Unterlage soll jene Merkmale des Bauwerks festhalten, die Arbeitnehmer bei späteren Arbeiten berücksichtigen müssen. Der Gesetzestext nennt Nutzung, Wartung, Instandhaltung, Umbauarbeiten und Abbruch als Beispiele für solche Arbeiten.

Die Unterlage beschreibt daher sicherheitsrelevante Eigenschaften des konkreten Bauwerks. Eine allgemeine Sammlung beliebiger Projektunterlagen erfüllt diese Aufgabe erst, wenn die für spätere Arbeiten maßgeblichen Informationen darin auffindbar und verständlich zugeordnet sind.

§ 8 Abs 2 BauKG verlangt Angaben über die Merkmale des Bauwerks, die zum Schutz der Sicherheit und Gesundheit bei späteren Arbeiten erforderlich sind. Als Beispiele nennt die Bestimmung Zugänge, Anschlagpunkte und Gerüstverankerungspunkte. Auch Gas-, Wasser- und Stromleitungen werden ausdrücklich angeführt.

Für die praktische Ordnung sollten diese Angaben dem jeweiligen Bauteil und dem Planstand zugeordnet werden. Ein später tätiges Unternehmen muss erkennen können, wo ein Zugang liegt, welcher Anschlagpunkt vorgesehen ist und welche Leitungsführung bei der Arbeit berücksichtigt werden muss.

Die Bestimmung legt keine bestimmte Dateiform fest. Eine digitale Datei, ein Planpaket oder eine andere geeignete Dokumentation kann ausreichen, wenn Inhalt, Aktualität und Zugriff verlässlich organisiert sind. Bei mehreren Versionen sollte klar gekennzeichnet sein, welche Fassung maßgeblich ist.

Nach § 8 Abs 3 BauKG ist die Unterlage bereits in der Vorbereitungsphase zu erstellen. Die Sicherheitsinformationen sollen damit in die Planung einfließen, bevor spätere Arbeiten am Bauwerk nur noch unter erschwerten Bedingungen vorbereitet werden können.

§ 8 Abs 4 BauKG verlangt eine Anpassung bei Fortschritt der Arbeiten oder bei eingetretenen Änderungen. Dazu gehören jene Änderungen am Bauwerk oder an seinen technischen Merkmalen, die für spätere Nutzung, Wartung, Instandhaltung, Umbauarbeiten oder Abbruch relevant werden.

§ 8 Abs 5 BauKG ordnet an, dass die Unterlage in der Vorbereitungs- und in der Ausführungsphase zu berücksichtigen ist. Die laufende Dokumentation sollte daher mit dem Baufortschritt abgeglichen werden und darf sich nicht auf einen frühen Planstand beschränken.

§ 8 Abs 6 BauKG verpflichtet den Bauherrn, die Unterlage für die Dauer des Bestands des Bauwerks in geeigneter Weise aufzubewahren. Die Aufbewahrung ist damit auf die langfristige Nutzbarkeit der Information ausgerichtet.

Wird das Bauwerk während der Ausführung oder nach Fertigstellung vom Bauherrn an eine andere natürliche oder juristische Person oder an eine sonstige Gesellschaft mit Rechtspersönlichkeit übergeben, hat diese für die Aufbewahrung der Unterlage zu sorgen. Der Übergang knüpft an die Übergabe des Bauwerks an.

Für die Praxis empfiehlt sich ein Übergabenachweis mit Version, Datum, Empfänger und Aufbewahrungsort. § 8 Abs 6 BauKG regelt die Aufbewahrung der Unterlage. Die Frage, welche weiteren Rechte und Pflichten mit dem Eigentumsübergang verbunden sind, richtet sich nach den jeweiligen Verträgen und den übrigen gesetzlichen Bestimmungen.

Der Bauakt sammelt typischerweise Unterlagen zum Bauverfahren, zu Bewilligungen, Plänen, Bescheiden und zur Ausführung. Die Unterlage nach § 8 BauKG verfolgt einen eigenen Zweck: Sie bündelt die für sichere spätere Arbeiten erforderlichen Merkmale des Bauwerks. Einzelne Pläne oder Befunde können in beiden Dokumentationen vorkommen, ihre Funktionen bleiben verschieden.

Auch die Bestellung eines Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinators beantwortet eine andere Frage. Sie betrifft die Koordination in den gesetzlich erfassten Bauphasen. Die Wartungsunterlage ist auf jene Informationen ausgerichtet, die bei späteren Arbeiten am Bauwerk berücksichtigt werden müssen.

Die Unterlage ersetzt außerdem keine Gewährleistungsprüfung der Bauausführung. Ob ein Bauwerk mangelhaft hergestellt wurde, welche Ansprüche bestehen und wie Beweise gesichert werden, braucht eine eigene fachliche und rechtliche Prüfung. Für die Dokumentation im Baukonflikt finden Sie weitere Hinweise im Schwerpunkt Bauprozess und Beweissicherung.