Baurecht
DE EN BKS
Meni
Aktuelno

Prodaja građevinskog zemljišta u Salzburgu: općinska izjava, rok i provedba

Prodaja građevinskog zemljišta u Salzburgu: dejstvo općinskog sporazuma ili izjave, rokovi i odnos prostornog uređenja, prometa nekretnina i zemljišnih knjiga.

BRANDAUER Rechtsanwälte
Vaša kancelarija

BRANDAUER Rechtsanwälte

Salzburška kancelarija za pravo nekretnina, građevinsko i privredno pravo

Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Kod građevinskih pitanja zajedno gledamo ugovor, dokaze, rokove i ekonomske posljedice.

Pozovite direktno +43 662 6280000 WhatsApp Pošaljite email Zakažite prvi razgovor (72 eura)
9. rujna 2026. · Mag. Bernhard Brandauer, Rechtsanwalt

Općinski sporazum može bitno odrediti prodaju građevinskog zemljišta u Salzburgu. Prvo treba utvrditi postoji li sporazum prema § 18 Salzburškog zakona o prostornom uređenju iz 2009, posebna obaveza gradnje ili dokument potreban prema propisima o prometu nekretnina.

Opća tvrdnja da „općina blokira prodaju“ preširoka je. Dejstvo proizlazi iz dokumenta, njegovog zakonskog osnova i postupka u kojem se dokument koristi. Posebno su važni vrijeme nastanka obaveze, površina, namjena i svaki ugovoreni rok.

Od 1. septembra 2025. § 18 st. 3 ROG 2009 propisuje obavezan sporazum za određene veće nove površine građevinskog zemljišta u općinama s nadopćinskom stambenom funkcijom. Ovaj članak objašnjava izjavu, rok i provedbu te pokazuje koji dokumenti moraju biti pregledani zajedno prije potpisa.

Razvrstajte svoju situaciju

Može li se prodaja građevinskog zemljišta provesti?

Odgovorite na dva pitanja o općinskim dokumentima i namjeni zemljišta. Dobit ćete početnu orijentaciju o narednoj korisnoj provjeri.

Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.

01 Pitanje 1

Postoji li za nekretninu sporazum ili izjava općine?

Provjerite nacrt ili potpisani kupoprodajni ugovor, zemljišnoknjižne isprave, spis o namjeni zemljišta i prepisku s općinom. Sam naziv dokumenta ne pokazuje njegovo pravno dejstvo.

Svi putevi na jednom mjestu

Pregled svih odgovora.

01

Kod određenih većih novih površina građevinskog zemljišta sporazum prema § 18 ROG 2009 je obavezan.

Sporazum prema § 18 st. 1 ROG 2009 može biti obavezan kod novog određivanja građevinskog zemljišta u općini s nadopćinskom stambenom funkcijom. Pravilo obuhvata povezane površine građevinskog zemljišta veće od 2.000 m², pri čemu se građevinsko zemljište za vlastite potrebe ne uračunava, te kategorije namjene navedene u § 18 st. 3. Uslove treba provjeriti u konkretnom slučaju.

Prema novom pravilu sporazum mora sadržati i dogovor o cijeni radi omogućavanja subvencionisane stanogradnje prema S.WFG 2025. Zato prije prodaje, parcelacije ili početka projekta treba zajedno provjeriti akt o namjeni, obračun površine i sporazum.

02

Dejstvo općinske obaveze zavisi od konkretnog dokumenta i njegovog pravnog osnova.

Sporazum, izjava ili saglasnost općine nisu jedinstvena vrsta dokumenta. Odlučujući su tekst, pravni osnov, nekretnina, obavezana lica, rok i posljedice dalje prodaje. Sama riječ „izjava“ zato ne stvara opću zabranu svake prodaje.

Provjerite i da li je prema propisima o prometu nekretnina potreban poseban dokaz ili odobrenje. Tek svi dokumenti zajedno pokazuju da li se ugovor može provesti i upisati ili koja isprava još nedostaje.

03

Bez potpunih dokumenata dejstvo blokade nije moguće pouzdano ocijeniti.

Prije potpisivanja zatražite aktuelni zemljišnoknjižni izvadak, nacrt kupoprodajnog ugovora, dokumente o namjeni zemljišta i potpunu prepisku s općinom. Posebno pitajte postoji li sporazum prema § 18 ROG 2009, obaveza gradnje ili izjava potrebna prema propisima o prometu nekretnina.

Usmena informacija ili pojedinačna bilješka u spisu ne zamjenjuje pregled odlučujuće isprave. Ako je ugovor već potpisan, treba brzo utvrditi koja izjava ili odobrenje još nedostaje za zemljišnoknjižni ili prometnopravni postupak.

Tri pravne ravni pri prodaji građevinskog zemljišta

Prvo prostorno uređenje određuje namjenu zemljišta i planske uslove. Drugo, općina može s vlasnicima zaključiti sporazum prema § 18 ROG 2009. Takvi sporazumi provode ciljeve prostornog uređenja i moraju se čitati prema svom tačnom sadržaju.

Treće važe pravila Salzburga o prometu nekretnina. Zavisno od nekretnine, transakcije i kupca može biti potreban dokaz, izjava ili odobrenje. Ovu ravan treba razlikovati od sporazuma iz prostornog uređenja.

Kupoprodajni ugovor pripada privatnopravnoj ravni. On može sadržati obaveze, uslove i sredstva osiguranja između stranaka. Sam ugovor automatski ne zamjenjuje javnopravne uslove za namjenu, promet nekretnina ili upis.

Šta izmjena iz 2025. znači za veće površine

LGBl br. 78/2025 dopunio je § 18 st. 3 ROG 2009. U općinama s nadopćinskom stambenom funkcijom sporazum prema § 18 st. 1 obavezan je kod novog određivanja građevinskog zemljišta u tamo navedenim kategorijama ako povezana površina građevinskog zemljišta prelazi 2.000 m² i ako su ispunjeni ostali zakonski uslovi. Građevinsko zemljište za relevantne vlastite potrebe ne uračunava se u ovu površinu.

U tom području primjene sporazum mora sadržati i dogovor o cijeni radi omogućavanja subvencionisane stanogradnje prema S.WFG 2025. Da li općina ima potreban status, koja kategorija namjene važi i kako se površina obračunava ne može se utvrditi samo iz kupoprodajnog ugovora.

Izmjena je objavljena 30. jula 2025. i prema prijelaznom pravilu stupila je na snagu početkom narednog mjeseca. Kod starijih određivanja namjene i već zaključenih sporazuma zato treba posebno provjeriti vremenski slijed. Izmjena ne stvara opću blokadu svake prodaje građevinskog zemljišta.

Razlikujte dokumente

Koji dokument ima koju funkciju?

Pojmovi se u praksi često miješaju. Njihove funkcije su različite.

Prostorno uređenje, ugovor i promet nekretnina
Ravan Tipičan dokument Pitanje za provjeru
Prostorno uređenje Akt o namjeni i sporazum prema § 18 ROG 2009 Koja namjena i koja općinska obaveza su određene?
Privatno pravo Kupoprodajni ugovor, dodatni sporazum ili osiguranje Koje obaveze važe između prodavca i kupca?
Promet nekretnina Izjava, dokaz ili odobrenje Može li se sticanje provesti prema propisima o prometu nekretnina?
Zemljišne knjige Isprava za upis i dokumenti za podnošenje Jesu li ispunjeni formalni uslovi za upis?

Koji je dokument potreban zavisi od nekretnine i konkretne transakcije.

Izjava i dejstvo blokade: šta stvarno treba provjeriti

Izraz „dejstvo blokade“ često opisuje praktičnu posljedicu: transakcija se još ne može upisati ili postupak ne može biti zaključen dok nedostaje potreban dokaz. Sam izraz ne znači da općina može spriječiti svaku prodaju.

Utvrdite pravni osnov i postupak. Da li se radi o sporazumu prema ROG 2009, izjavi prema propisima o prometu nekretnina ili o nedostatku isprave za zemljišne knjige? Ko je mora pribaviti, kojem organu se predaje i koji rok važi?

Posebno pažljivo provjerite odredbe koje traže dalju prodaju, početak gradnje ili određenu upotrebu. Obaveza može djelovati između stranaka, biti pojačana zemljišnoknjižnim osiguranjem ili biti povezana s javnopravnim uslovom. Ta dejstva nisu ista.

Od nacrta do upisa

Provedba pravilnim redoslijedom

Redoslijed sprečava potpisivanje ugovora dok važna isprava još nedostaje.

  1. undefined

    Osigurati dokumente

  2. undefined

    Razjasniti pravni osnov

  3. undefined

    Provjeriti rok i osiguranje

  4. undefined

    Pripremiti provedbu

Važno: § 18 ROG 2009 ne propisuje jedan opći rok prodaje za svaku parcelu građevinskog zemljišta u Salzburgu. Rok može proizlaziti iz konkretnog sporazuma, osiguranja, akta o namjeni ili drugog primjenjivog zakona. Prije potpisa treba zapisati početak roka i posljedice njegovog propuštanja.

Dokumenti koje treba pregledati zajedno

Za pregled su potrebni aktuelni zemljišnoknjižni izvadak, potpuni nacrt kupoprodajnog ugovora i sve dopune. Potrebni su i plan namjene, eventualni plan gradnje, akt o određivanju namjene te svaki općinski sporazum ili izjava.

Zatražite dopise u kojima se spominju obaveza gradnje, ograničenje cijene, uslov dalje prodaje ili rok. Kod novog određivanja građevinskog zemljišta razjasnite datum, povezanu površinu, kategoriju namjene i dio koji se odnosi na vlastite potrebe.

Ako upis ili provedba zavisi od izjave, ugovor treba odrediti ko je pribavlja, do kada mora biti dostupna i šta se dešava kod kašnjenja. Puko upućivanje na kasnije razjašnjenje obično ostavlja rizik ugovornim stranama.

FAQ

Prodaja građevinskog zemljišta i općinske izjave.

Može li općina općenito blokirati prodaju građevinskog zemljišta? +

Opća blokada svake prodaje ne proizlazi samo iz toga što je općina uključena. Odlučujući su sporazum, njegov pravni osnov i postupak. Nedostatak dokumenta prema prometnom pravu ili zemljišnim knjigama ipak može privremeno spriječiti provedbu.

Postoji li u Salzburgu jedan rok za gradnju ili prodaju? +

Ne postoji jedan rok za svaki slučaj. Rok može proizlaziti iz sporazuma, zemljišnoknjižnog osiguranja, akta o namjeni ili posebnog zakonskog pravila. U konkretnom dokumentu treba utvrditi početak, obavezano lice i posljedicu.

Šta važi od izmjene LGBl br. 78/2025? +

Za određene veće nove površine građevinskog zemljišta u općinama s nadopćinskom stambenom funkcijom sporazum je obavezan prema § 18 st. 3 ROG 2009 ako su uslovi ispunjeni. Pravilo obuhvata povezane površine veće od 2.000 m², pri čemu se građevinsko zemljište za relevantne vlastite potrebe ne računa. Kategoriju i ostale uslove treba provjeriti.

Da li je izjava isto što i sporazum prema § 18 ROG 2009? +

Ne. Naziv ne određuje funkciju dokumenta. Sporazum prema ROG-u, izjava prema propisima o prometu nekretnina i privatnopravni dodatni sporazum mogu imati različite uslove i posljedice. Odlučujući je potpuni tekst.

Šta treba provjeriti prije potpisa? +

Treba provjeriti zemljišne knjige, namjenu, plan gradnje, općinske isprave, rokove, osiguranja i uslove prometa nekretnina. Posebno je važno utvrditi zavisi li provedba od izjave ili odobrenja koje još nije pribavljeno.

Dodatne informacije

Druge teme o zemljištu i gradnji

Namjena zemljišta i plan gradnje

Šta namjena znači i šta treba razjasniti o mogućnosti gradnje prije kupovine.

Parcelacija i podjela zemljišta

Odobrenja i planska pitanja koja su važna kod podjele zemljišta.

Provjera građevinskog ugovora prije potpisa

Kako nejasne obaveze, rokovi i osiguranja stvaraju rizik.

Građevinski postupak i osiguranje dokaza

Kako dokumentovati stanje zemljišta i napredak gradnje na provjerljiv način.

Teme
Prodaja građevinskog zemljištaUgovorno prostorno uređenjePromet nekretninaProstorno uređenjeSalzburgGrađevinsko pravo

Nedostaci, spor oko naknade, građevinski spor na pomolu?

U građevinskom pravu odlučuju rokovi i dokazi. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.

+43 662 6280000 kanzlei@brandauer-rechtsanwaelte.at Zakažite prvi razgovor (72 eura)
Kontakt

Direktna linija do kancelarije.

Adresa

BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg